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房地产泡沫破裂就像温水煮青蛙(原创谢国忠)  

2012-04-20 09:48:39|  分类: 基础认识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   按:这是谢国忠的又一让我佩服至极的精髓力作。其观点我十二万分同一。其论证的逻辑合理性和严密性几乎无懈可击。

中国房地产市场的牛市论者,寄希望于限购令取消。于是,投机客和开发商继续坐守大量囤积的房产,等待市场复苏。他们的假设前提是:目前的房产熊市,完全是政府造成的。这种观点可谓大谬。

  今天的熊市,就是泡沫破裂的结果。中国房地产被估值过高,这是不容否认的。现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房,已经超过了国内生产总值的100%。这样的局面,有助于中国经济实现软着陆,但却会让市场调整的过程变得更加漫长。

  继二十年前的日本之后,中国正在经历全世界规模最大的房地产市场泡沫。目前中国6.5亿城[简介最新动态]市居民的人均居住面积已经超过了欧洲和日本。在建房屋还可以再容纳两亿人,相当于未来十五年的城市人口增量。至于说价格,北京和上海每平米房价均值已经超过居民平均月工资的五倍。

  泡沫出现通常前提条件之一是流动性过剩。流动性过剩,通常又来自于贸易顺差带来的货币升值压力,以及热钱流入。为了冲抵热钱流入的非理性盈利预期,就需要让货币大幅升值,超过经济基本面所能够承受的程度。

  如果货币升值幅度不够,不足以抵消乐观盈利预期,以本币形式累积起来的流动性就会大大增加,寻找投机获利的机会,这给房地产市场带来了发展的动力。日本股市的最高点出现在1989年,而房价在1992年达到了历史高位。那之后,股市和房价都跌掉了80%。中国股市的高点出现在2007年,房价高点出现在2010年。未来股市和房价的下跌,最终还是会达到合乎其发展规律的结果。说到底,支持房价的还是居民收入水平,而不是涨价预期。(按:涨价预期主要还是来自投资、投机)

  在中国,有两个论调促成了房产泡沫的形成。第一是政府万能;第二是土地稀缺。第一条支持了房价上涨预期,理由是政府不希望房价出现下跌;第二条给土地投机者壮了胆,让他们相信任何房价下跌都是暂时的。但是这两个论调同样站不住脚。

  中国房地产泡沫的破裂过程,看起来像是电影里的慢动作。这是因为中国的银行系统不去强制执行贷款合约。在我看来,大多数房地产开发商实际上已经破产,可是银行和地方政府却在帮它们撑门面。他们都寄希望于涨价潮再度来临可以同时脱身。这完全是一厢情愿。

  政府的限购令,针对的是购买多套房屋以及非本地居民购房。这就表明中国房地产市场的“繁荣”,就是投机活动带来的结果。但是假设限购令取消,投机活动就真的能再度繁荣?对此我深表怀疑。

  首先,大多数买得起房子的人,手里已经有多套房产,市场存在饱和点。其次,投机资金也不像以前那样充足。贸易顺差和热钱流入都已经大幅下降。即便是投机活动复苏,也会迅速拉高利率。很可能是明年,等到限购令真正取消的时候,市场局面还是不会扭转,那些困守空房的投机者最后一线希望破灭,这可能会导致房地产市场崩盘。

  所以说,继续坚持限购令,对政府来讲,可能算是一个很好的手段,有利于实现经济软着陆。就像温水里煮着的青蛙一样,投机者可能始终都不会跳出来。但是最终,他们还是不得不承受所有的损失,卖掉手中囤积的房产。这一次,将会是工薪阶层能够承受的价格水平。

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