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葉子

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日志

 
 

从房地产想到的  

2010-05-10 19:51:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       最近把主要的精力几乎专注于股市本身,对其他方面的了解都比较少。往往在市场转折的时候基于直觉我都会自然而然来到股市,其他时间判断了就持股或者放空。现在可能由于股指期货等其他做空品种来了,放空也成为一种操作了,而不是以前的休息。看来要十分想念以前能有的休息时间了。现在看来做多时候才是休息的时间,呵呵。

    由于对股市大行情性质的把握暂时告一段落。昨天想到了要梳理一下对房地产的看法。想不到一梳理还解决了一个困扰的小问题。

    房地产的调控,从06年房价开始较快速度上涨的时候就已经开始了。我在07年并未在房地产股上赚到很多,就是因为这个摩力克之剑一致悬挂头上,所以对投资房地产一直不大喜欢。那时,我一位远房亲戚是市里的人大代表,老是说到房价高,政府头痛,提案很多,很快就要实施。搞得听久了都心慌慌。但说了几年,都没有一点动静,房价还是涨。当我们把它当成狼来了的时候,真正的调控却实实在在的来了。这一次的房地产调控,政府就是要打击房地产两个属性之一的投资属性,现在也许应该叫投机属性更为贴切,当然,主要指北京上海深圳杭州等一线城市,政府抓住其七寸在哪里?也是在流动性!这个流动性比起股市来说更为直接,直接就掐住的银行对房地产的流动性供给。我手头上看不到数据,但相信政府在知道底牌的情况下,抓住的不会是不痛不痒的环节。因为只要房价预期是上涨的,而且银行有供给流动性,那投机客就可以空手套白狼,用很少的启动资金撬动房地产投资。我相信,真正做房地产投资客的应该会利用这些杠杆,而且这些杠杆在数据上给政府看到了。我就听到一位去杭州打工的朋友,用不到十年,大胆利用杠杆,投资房地产成为千万富翁。具体的路线是按揭资金一套房之后,启动资金就是这套按揭资金,由于房价飞涨,当他把房子出租的时候,租金都可以付按揭的月供了,还有剩余啊。他很快就把房子按揭完成,再拿这套房子作为抵押,可以得到更多的启动资金,这个时候就不是一套了,而是数套了。按照这个套路他实现了千万富翁的梦想,这个是真实的事情。现在他还在杭州。不过我觉得太激进了,不敢和他有太深交往。按照这种套路,政府出台的政策他们将遇到很大的打击。一是房价预期不涨;一是不能贷到新的资金,球就不能越滚越大。反过来就是要萎缩了。由于房价的高涨,计算到资金的利用率,大多数投机客就是这种炒法,而不会把钱全部买入房子放在那里等升值,这种没有杠杆的投资房地产应该属于少数。所以,我觉得这一次对投机客是个严重打击,没有了这些炒作的资金和投机客,市场假如按照房地产的商品属性来交易,将实现在 城市的价值回归。由于房地产价格比股市的滞后性,按照现在的股市跌幅在20%左右,那房地产在数月之后也应该在这个幅度。不过根据价格高低不同可能还有差异。

     而政府收缩流动性的手段也和收缩股市是一样的,就是收缩信贷创造。这也回答了,为什么在09年8月,政府还没有真正出台什么措施的时候,股市已经提前暴跌下来;而到了政府真正左一手提高准备金率,右一手央票回笼,而且乐此不疲(不敢加息)股市却在3月份保持强势,没有跌相反,还微涨。因为其针对的目标主要就是房地产而已,原因很简单,在美国之前加息,那热钱来了,房价又高了。所以现在政府不敢加息,加息应该是在美国之后。但到了4月份,严厉的房地产政策出台的时候,股市受到了两面的夹击,一个是预期的恶化,包括地产政策和业绩恶化的预期,是出于绝对权重的房地产行业、银行以及其他相关行业的恶化预期;一个是本来针对房地产的收缩却殃及池鱼,股市第一个反应出来。而与之对应的经济层面却没有出现恶化情况。看看09年以及一季度的主板公司的利润增长就好,几乎就是超预期的好。以上的两个原因,造成了国内股市的内生性暴跌。但只要看清楚了这两个原因,就大致知道下跌虽然是运行的需要,但有着很大外因性。

   从这一次出台政策的第二套房的认定标准看,政府已经是很极致了,在这个层面再出台类似政策的可能小,而再度出台更加决断的措施,将两败俱伤。这也是政府看到的。因为政府毕竟第一要维持经济的稳健发展,第二要压低房价解决社会矛盾。两手抓,两手都要硬!

   结论:股市由于房地产严厉调控而牵连暴跌,首先受害。这样从另一侧面说明股市底部来临。其二就是房价将在数月后出现下跌,特别是一线城市,排名靠后的城市跌幅应该不会大。

 

  

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