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开发商再临百日剧变 年息40%高利贷重出地产江湖(转载)  

2010-04-04 00:31:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本报记者 董映颉 袁晓澜 北京报道

3月27日,银监会一口气出台四项措施,继续对房地产开发商的贷款融资渠道展开“围剿”,针对曾经有囤地捂盘“前科”的房企和78家非房地产主业央企开出了“不得放贷”、“停止授信”等言辞犀利的措施清单。

进入2010年以来,针对房地产市场的紧缩政策排浪式地发布出台,从土地出让金首付比例提高、央行两次提高准备金率、证监会加强房企上市审批到此次银监会严控信贷,曾经“不差钱”的大小开发商不约而同地开始为“找钱”疲于奔命。

恰在此时,在2008年后期渐渐“隐退”的民间游资似乎开始重新浮出水面,活跃起来。

房地产高利贷重出江湖

“这段时间比较忙。”黄先生是温州人,2007年来到北京一直从事民间资金生意。3月31日下午,当《华夏时报》记者见到黄先生时,他正准备赶往青岛,去当地谈一笔房地产的放贷业务。

春节之后,来自房地产领域的贷款客户突然多了起来,这让黄先生觉得有点意外。

他告诉记者,从2008年下半年开始,政府的“救市”政策让开发商从银行贷款十分容易,而到了2009年下半年,楼市量价齐升令开发商普遍“不差钱”。“那段时间几乎没什么开发商来找我们,当时我们放贷的月息也降得比较低,在1.2%-1.5%左右。”

但现在情形发生了变化。

“我手头正在谈的三个客户都是房地产开发商。”黄先生表示,“其中两个是去年下半年拿的地需要开发,另外一个手头有即将完工的楼盘但不想降价出售,现在他们的银行贷款被卡住了,资金都周转不开。”

根据黄先生介绍,现在民间贷款的月息已经到了3%-4%。一般来说,如果单利计息,月息3%相当于年息36%,如果是复利(即利滚利)计息,月息3%相当于年息(1+3%)的12次方再减去1,约合年息42.58%,远远超过目前的银行利率,其中利润可想而知。

而为使资金腾挪“合法化”,黄先生告诉记者,自己在操作上会先与开发商签订房屋买卖合同,将款子打进开发商账户,并以这些房产作为抵押。同时,黄先生与开发商签订回购协议,开发商有钱之后再将抵押的房产购买回去。

就这样,像黄先生这样在2008年后期渐渐“隐退”的民间高利贷商人开始重新浮出水面,活跃起来。据了解,目前的规模约相当于金融机构信贷总量的十分之一,因为房地产市场投资回报高、资金周转快,因此其中有三分之一都投向了房地产行业。

而对于房地产开发商来说,这些闲置的民间游资则像是一棵救命稻草。“像我们这样的中型企业去年好不容易拿到一块地,不开发变成闲置地块就会被政府收回。因此现在只要能借来钱,私人钱庄、向别的企业拆借甚至不正当手法我都会去试。”北京一个中型民营房地产企业老板对记者坦言。

而据黄先生透露,现在一线的品牌房地产企业也在通过规模较大的“地下钱庄”借贷周转,而且借款金额都比较大,每单少则几百万,多则近千万。

究其原因,房地产营销策划专家谢逸枫告诉《华夏时报》记者,进入2010年,国土部提高了土地出让金首付比例之后,开发商从拿地到实施开发各环节都需要更多的资金量。不仅如此,从2009年末到今年3月,房地产市场有价无市的观望气氛渐浓,而开发商也都不愿降价销售,因此从中小型房地产商到一线品牌开发商都或多或少地面临资金周转不灵的局面。

当然,房地产高利贷重新抬头背后的直接推手则是银行信贷的收紧。

进入2010年以来,为管住自2009年下半年以来脱缰的天量信贷,央行和银监会不断发出信贷紧缩的信号。

值得注意的是,就在刚刚过去的一周之内,3月27日,银监会出台四项措施,针对曾经有囤地捂盘“前科”的房企和非房地产主业央企开出了“不得放贷”、“停止授信”等言辞犀利的措施清单。央行紧随其后,3月31日发布声明,首度提出“引导货币信贷总量适度增长”,而此前央行的表述均为“合理增长”。业内专家将央行的此次“改口”视为货币政策明确收紧的标志。

决策层的一纸令下,让商业银行立刻行动起来。继3月初各大商业银行纷纷提高了二套房贷款首付比例和利率之后,3月底,工行、建行分别向全国各分行下发文件,对首套房贷款利率优惠进行了取消或者提高首付比例的收紧政策。

除了购房贷款,房地产企业的开发贷款在此轮信贷收紧中成了“重点对象”。“年初我们就开始去银行排队申请土地储备贷款了,但现在还在审,主要是看之前有没有土地款拖欠、延期等问题,只要信用有一点点问题,就肯定通不过审查。”上述北京房地产商告诉《华夏时报》记者。

招商银行[16.29 -0.55%]一支行信贷部主任也印证了开发商的说法:“现在10个房地产项目上报总行审批,基本上80%不能通过,申请土地储备贷款更是难上加难,除非是特别优质的地产项目,但是审批时间要长一些。”

国务院发展研究中心宏观部主任李建伟曾向《华夏时报》记者表示,如果信贷继续过快增长,超出实体经济需求的承受能力,会加重资产的泡沫趋势,增加信贷风险。如果这一风险传导至消费价格,则会引起通胀。而目前房地产市场的泡沫与信贷规模也是密切相关,一旦信贷收紧,对于一些自有资金短缺,还需要依靠银行贷款进行资金周转开工复工的中小房地产企业来说将会是一个致命的打击。

房企或将面临新的“百日剧变”

事实上,目前房地产企业尤其是中小型房企纷纷开始借高利贷,似乎也暗示了目前房地产企业资金链正面临的压力。而今天发生的一幕幕与历史有着惊人的相似,2008年房地产市场的老故事似乎正在重演。

2008年初,为了遏制2007年房地产市场过热、房价上涨过快和房企拿地成风的形势,决策层通过上调贷款利率、严格房企上市审批和颁布二套房贷新政等方式收紧银根,控制房地产企业融资。同时在股票市场放量下跌、CPI指数持续走高、通货膨胀压力加剧等严峻的宏观经济形势推动下,房地产企业腹背受敌,楼市成交量急转而下。

在这一背景下,SOHO中国[4.57 3.86%]总裁潘石屹曾公开表示房地产行业资金缺口达到1.5万亿,并抛出了“百日剧变”之说,认为国内很多房地产公司将在100天之内发生剧变,进入前所未有的融资艰难期。

然而,两年之后的今天,信贷收紧又卷土重来,资金再一次扼住了开发商的喉咙。

阳光100常务副总裁范小冲向《华夏时报》记者表示,对于开发贷款,银行采取了更为严格的审批制度,去年的任务是救市,为了促进房地产投资拉动经济发展,天量信贷投放市场,开发贷款并不严格,编个理由便可以获得贷款。而今年的贷款必须要有“四证”才可以发下来,这将占到开发商自有资金的35%甚至50%。

对于中小开发商来说,要购买了土地才能开发产品赚取利润,银行信贷收紧,自有资金高达35%的门槛让不少开发商铤而走险,借用高利贷,等到销售回款再还上,而一旦链条断裂,后果将不堪设想。

“小开发商没有那么多钱来买地,但不买地,就意味着自动退出房地产市场了。”北京虎杰投资首席分析师张寅向《华夏时报》记者表示。而借高利贷,则意味着还能有活的机会。

而更为残酷的事实还在后面。

张寅表示,现在收紧信贷,开发商从银行借钱难度加大,但银行收紧的只是今年的放贷量,去年的天量信贷仍在外寻求套利交易,现在仍处于低利率时代,资金使用成本还很低。而一旦加息,开发商和购房者借贷成本将增加,将减少房屋成交量,减少开发商回款,而开发商也将背负沉重的利息,资金将自动减少在外流动,回笼到银行中,开发商的资金链会更紧张。

而对于加息的预期,张寅表示,4月中旬将发布的一季度经济数据可能表现出经济过热的迹象,而这离加息将不远了。

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