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葉子

慈悲自在,不执放下

 
 
 

日志

 
 

对房地产的一点看法  

2008-11-12 10:48:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       房地产行业,连美国“高端的”银行家都看不清楚。何况于我,那更是隔行如隔山!下面这些幼稚的看法,权当是对房地产行业的一点思考吧。

      房地产高价的成因。对比外国的房地产行业的大约百分之十几(已经算高的)利润率,我们的利润率高达30%以上,是净利润。投资收益高,风险低,周转快,赚钱的速度好又快,何乐而不为?要想深究内幕,我想利润率远不止于此!这里我们就按照放到台面的数字来说话吧。造成如此高企的房价和房地产行业的高利润就是:

          1、中国在经济快速发展,人口又急剧膨胀的状况下,城市化是不可避免的选择。这造就了房地产的刚性需求。在经济越发达的地方这种矛盾会更加突出。而在经济稍差的地方,这种矛盾会相对缓和。比如深圳和汕头一个高房价一个适中房价。

           2、资本的介入,特别是权、贵资本的介入泡沫化房价。房地产项目假如从产业资本的角度,可以说是短平快(还要加上安全)的项目,资本谁受得了这样的诱惑?但谁都玩得起这种游戏?我看不可能!在中国,玩的起房地产的资本“非权即贵”!没有权,没有贵,免谈!就像我们,要想投资股市一样投资房地产项目,门都没有。要是胆敢钻进去,连死了都不知道怎么死的。这些权贵资本的介入,就给国内的房地产行业画地为牢,为自己划定了垄断的属地,为房地产的超额利润写下了注脚。而为什么在一些经济欠发达地区,房价会比较适中呢?除了供需矛盾之外,最重要的就是没有这些权贵资本的操纵,或者说操纵程度较小。汕头也曾经辉煌过,改革开放初期,随着汕头经济的急速发展,几年后,房地产行业也急剧发展。但当发展过火的时候,经济的自然规律就会让那些玩火的人自焚而亡!从那次的汕头房地产泡沫破灭之后,汕头存活下来不到十家房地产公司。这些公司有一个共同的特点就是产业链完整(建筑、开发、物业等),最重要的一点就是负债率低!有一家公司甚至连半分银行贷款都没有(也有负面影响:他在我们汕头开发的楼盘很好卖,但却走不出汕头)。这些几乎没有泡沫的公司才得以存活下来。按照这些经验教训,未来的房地产公司不能在泡沫上多做文章才是稳健成长之道!

          3、政府部门也有着不可推卸的责任。明的就是以为高税收能够抑制房地产,想不到在刚性需求强劲的状况下,这部分高税收转嫁给了消费者;暗的,咱们就不展开了,多少高级官员的经济案最终100%和房地产有关,由此可见房地产利益之高!

      在此次出台的政策中,最先出来的就是房地产的减税政策足见房地产行业的地位。现在政府对属于自己的那一块利润动手了,断臂求生。下来必然会对处于暗处的政府利润也动手,更不必说对不属于政府的那一块利润了。那动手更是格杀勿论。问题是现在,由于经济的衰退,政府又不能让这些房地产商破产或者撒手不管,还要让他们来养活一大帮人呢?房地产商又何尝不知道?所以现在他们就利用了政府的骑虎难下,要挟出政策!现在来看高层真是给玩弄于股掌之间。原来要杀房地产商的价,又给内部的既得利益者堵住,现在房地产商自己“箩来衰”又可以用经济下滑来要挟。正是对这种状况的认识,我认为只要经济得以用刺激的方式保住增长,房地产商将左右逢源。房价在经过了一段时间的低迷观望之后,在政策的刺激下有小幅的回暖,这就很说明问题。但从刺激消费的角度,我还是希望政府能够让出更多的利润,也逼迫房地产资本让利于民,这样才是双赢的结局!

        对于现在深圳的房价水平,与其说需求强劲,不如说泡沫严重。上海、北京、杭州等地也是如此。政府不是看不到这些泡沫,但现在的情形只能让他们做出唯一的选择:保持楼价的基本平稳,再来谈刺激经济!我也认为这是不得已而为之的做法,不过他们做到的可能性是大的!因为政府手中的“利润”还是不少的。

      

 

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