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转发“华侨城整体上市的报道”  

2007-09-01 12:40:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007-4-6 14:44:09    
作者:东方博客 寂寞投资者    寂寞投资者 的个人首页 【大 中 小】

从一个侧面说明优质资产注入的神奇力量,当然,还有高层的股权激励。

 

资产注入悬疑 华侨城整体上市棋局未定 (04-05 14:44) 

     "华侨城集团可能会将其控股的华侨城A作为平台,将其地产的全部权益以及酒店的权益装入上市公司。"一位国信证券人士表示,"有关证券公司已经入驻华侨城研究整体上市的方案。"

      在"华侨城整体上市"的概念的推动下,4月4日华侨城A再次冲击涨停,市盈率走到了61倍。

      对此,华侨城高层讳莫如深,"我们无可奉告"。华侨城总裁办公室还对证券公司入驻一事进行澄清,"我们并没有得到这个消息"。高层直接回应:"并不存在这样的情况。"

      有迹可循

      日前市场各种消息传得沸沸扬扬,真假难辨,难道华侨城整体上市是一则假消息?

      事实上,华侨城整体上市在2003年就开始筹划,当时计划上市的地点设置在香港,集团整体上市融资额度为80亿。据华侨城内部人士介绍,由于无法协调与华侨城A的同业竞争关系,香港上市计划被搁浅。

      通过资本注入,进行整体上市的计划则缘于华侨城A的股改承诺,2005年12月3日华侨城A为了完成股改,大股东华侨城集团在<华侨城A:关于股权分置改革方案沟通协商结果暨股权分置改革方案的调整公告>中增加了一条承诺:集团计划在华侨城A完成股权分置改革后,通过华侨城A这一资本平台,积极推进华侨城集团的主营业务整合上市工作。

       据分析,在华侨城集团的产业定位中,旅游地产业务由旅游、房地产、酒店三部分构成,目前尚未进入上市公司的地产资产,包括地产公司 60%股份;华侨城酒店管理公司,以及威尼斯、深圳湾、海景三家酒店。华侨城集团现有及储备的旅游地产项目占地面积约20平方公里,地产项目储备面积约600万平方米,将华侨城地产整合进来后,华侨城A在各地产项目中的权益将提升80%,集团主营业务整体上市产生的增厚效应将大幅提升华侨城A的业绩。

      一旦主营业务整体上市后,华侨城A将拥有华侨城集团最核心的业务,成为集团业务扩张和融资的平台,而集团公司则成为控股公司。

      明年启动资产注入?

      或许将整体上市与华侨城股改说明书中提到的股权激励联系起来看,华侨城这一步棋才更为清晰。

      在股改说明书中,华侨城同时发布了股权激励的公告,向管理层新发5000万股限制性股票,限制性股票数量占本计划签署时华侨城A 股本总额的4.5%,发行价格7元/股。限制期6年,其中前2年为禁售期,后4年为限售期。 

      方案同时提出了一系列业绩增长指标,承诺公司在至少增长20%的情况下才能够执行股权激励方案。

      "在股权激励授予日,也就是2007年6月前,资产注入几乎不可能。"一位证券分析师分析认为,发行价格为7元,目前股价水平已经达到23元,按照截至4月4日的市盈率61倍,虽然已经处于较高的水平,但是对2007年业绩估值为0.78元-0.8元,则动态PE不到30倍。

       他继续分析,若能在6月前将资产注入,无疑会进一步推高股价。但可能会引起市场对股权激励的价格质疑。同时,他认为,管理层会保证每年比前一年增长至少20%的股改承诺,表明资产注入不会采用一次注入,而会效仿招商地产的逐步多次注入。

       另一方面,在2008年6月行权日到来的时候,股价的差价需要进行纳税,如果当时市场的股价过高,纳税额也较高,所以到2008年6月之后启动资产注入,并且按照逐步注入的方式,是可能考虑的途径。

       但是,目前国资委推动下属的上市公司整体上市的力度不断增加,华侨城整体上市何时能够有所行动,则需要等待双方博弈的结果。

      华侨城在股改说明书中预测2005年 EPS0.48元,根据招商证券的预测2006年 EPS0.66元,但是受到增值税的冲击,招商证券对华侨城地产不同项目按照30%-60%的增值税率进行测算,并考虑到华侨城2006年结算项目的变化(尖冈山项目暂不结算),2006-2008年房地产业务利润将分别从7.4、10.4、13.5亿元下降到6.2、8.7、11.0亿元,相应将各年EPS从0.66、0.93、1.22下调到0.56、0.78、0.99元(未考虑权证摊薄)。

       同时招商证券认为,公司股权激励方案中的业绩增长承诺已经保证了未来5-6年最低20%的持续增长,考虑到今后房地产、酒店等主营业务整体上市将逐步推进,实际的业绩增长有望达到 30%。基于这样的持续增长预期,业内人士认为华侨城的合理市盈率应在40倍左右。 (21世纪经济报道)

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